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房地产经纪行业的新模式之路

2023-05-10 10:35:28来源：21世纪经济报道

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

日前，住房和城乡建设部和国家市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，从10个方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展。其实，对包括经纪代理在内的商品房市场主体进行规范和秩序整顿，一直是房地产管理和调控的主题。

本质上讲，以房产中介为代表的经纪行业，已经成为商品房市场良性循环，房地产行业高质量发展和打造新模式的关键一环。去年以来，即便国家及各地积极纾困，但商品房交易活跃度明显下降。除了房价上涨预期、居民收入及前景预期均减弱等影响以外，不可忽视的是商品房交易的制度成本制约，包括交易环节冗长不规范，交易成本高不透明，使交易循环慢下来。

【资料图】

以二手房交易为例，包括匹配供需、卖家赎楼、注销抵押、过户和新抵押设立等，不仅环节多，期间还可能涉及到过桥融资、捆绑收费或销售(如捆绑融资服务、捆绑购买理财)等，甚至还利用信息不对称，如谎称其他买家出价更高，诱骗买家支付额外锁定房源的费用。还有诸如片区内几家中介设立“最低费率”的垄断定价行为，联合卖家做高价格诱骗买家入局等。

过去，市场普遍预期房价上涨，这些乱象下的成本往往被接受、被掩盖。当下，刚需和换房主导需求，收入前景和预期较弱，这些成本阻碍市场交易就显化了。

近年来，房地产存量时代的特征非常明显，无论是先租后买、二手住房交易，还是刚需买“小户型、低价位”二手房，抑或是老业主卖旧买新、卖小买大等置换行为，都越来越成为市场交易的主体。但由于交易成本、体制成本尾大不掉、秩序混乱，上述交易的周期冗长、买卖双方负担沉重，导致二手房交易占比下行，换房需求难以实现，新市民和年轻人上车难。

因此，此次两部门出台的10条措施，首当其冲就是要消除经纪机构利用房源客源优势，收取过高费用、未明码标价、捆绑收费等，加重交易当事人负担。具体措施上，最大的亮点就是，首次区分了“基本服务+延伸服务”的类别，要明确服务项目和收费标准，经纪机构收费前，应向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，并由当事人签字确认。

二手房经纪服务的环节确实很多，比如寻找买家客源和挂牌房源，带看房源，匹配客源，撮合交易，按揭服务，赎楼和过户，结清水电费等。这个过程中，各个环节的服务价值不同。因此，明示交易环节、各环节收费标准、出具收费清单是合理的，这既能让交易双方明晰经纪服务的内容，也能让经纪行业的分工更加细化、更加专业化，从而打造行业发展新模式。

中介从业人员告诉笔者，经纪行业签约、过户、按揭等，看似环节简单明了，但前期要在房源、客源拓展，买卖双方匹配，撮合并最后成交，要经历非常高频率的、高人力投入的线上线下（300959）的业务活动。

因此，不能简单看进入成交的业务环节。笔者认为，前期业务拓展和维护、信息处理等是促成交易的基础，也完全可以纳入到服务链条中，并给予合理的定价。另外，对于客户的延伸服务，比如为赎楼而过桥融资，为降低成本而选择按揭银行，甚至满足客户特色需求(例如学位房选择、片区规划咨询、最佳买卖时点)等，对这些延伸服务付费，也是合理的。

关键是，选择是清晰的，付费是透明的，信息是对称的。做到这些才能让买卖双方认可经纪服务是有价值的，愿意提供溢价服务，让经纪行业成为有附加值的服务行业，也能让经纪行业成为促进商品房市场良性循环的润滑剂。

一份部署、十分落实，相比开发领域，经纪领域最大的监管难题是缺乏“抓手”。参考国外经验，须建立“政府政策规范、强化行业自律、市场自我监管”三位一体的管理体系，且以中微观的行业自律和微观自我监管(比如交易主体投诉)为主。当下，恰恰是政策经常冒头，而后两者相对较弱，特别是行业自律，导致类似政策规范经常发布，但一阵风过后，一切照旧。

笔者认为，除了出台政策和标准以规范市场秩序以外，政府端更重要的是整合系统平台。阳光是最好的消毒剂，让信息暴露在阳光下。比如，此次提出的信息平台(服务于房源核验、房源发布、合同网签备案)。之前，各地建设的平台不少，包括二手房交易平台、租赁平台，上线了房源备案平台，投了不少钱，但很多成了“空架子”。

笔者认为，要加强现有的房屋交易平台与大型中介已有平台的对接，做到接地气、可应用。同时，在房源发布标准、房源核验，买卖双方登录核验，资金监管，投诉处理等方面，加强标准化建设、上线运行。同时，还要协同各方推进利益冲突的协同，比如“带押过户”非常便民利企，政府推行的力度较大，但效果不好，主要还在协同多方利益方面没有做到位。

同时，还要加大对失信行为可置信的威胁，不管是中介机构及从业人员，自媒体和视频媒体等新兴中介，还是金融机构违规嫁接经营贷，抑或是买卖双方的欺诈行为，都应该得到处罚。此外，还要加大行业重要性企业的培育，借助优惠政策促使大型企业能告别短期行为、灰色收入，发挥带头作用并率先向行业新模式转型，带动行业协会真正独立，才能驱动行业走向健康。总结来看，服务环节和内容清晰明了，行业监管体系发挥效力，经纪行业竞争就是健康的，费率自然也会随行就市，无需通过政策来降低，行业得到认可而市场也会迈向均衡。

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